新加坡政府深谙一个连接良好的公共交通网络的价值。自2013年以来，陆路交通管理局（LTA）设定了目标：

到2030年，让10户家庭中有8户能在10分钟步行范围内抵达一个地铁站。现在，裕廊区域线和跨岛线的首阶段预计仍将分别在2027年和2030年开通。

就房地产而言，与地铁站的距离常常被宣传为影响估值的关键因素。一项2017年的研究表明，购房者愿意多支付13.2% 的价钱住在地铁站400米半径范围内。但到了2025年，哪个地铁站对房价影响最大呢？

1）地段很重要，但并非绝对

在新加坡，市区重建局（URA）将全国划分为三个主要的“市场分区”，即核心中央区（CCR）、其他中央区（RCR） 和中央区以外（OCR）。

• 核心中央区（CCR）：包括第9、10、11邮区（如乌节路/里峇峇利、东陵/荷兰村、纽顿/诺维娜）以及滨海湾、市中心等规划区

• 其他中央区（RCR）：覆盖西部的女皇镇、东部的马林百列等环绕CCR的区域

• 中央区以外（OCR）：包含东部、东北部、北部和西部四大规划区域。比如淡滨尼、裕廊东、盛港、兀兰等市镇

CCR的高房价自然不必多说，但是这些年RCR和OCR的多个市镇的房子，虽然看起来“远在郊区”，却也受到了不少买家的追捧。

在RCR地区，组屋转售价格最高的城镇是女皇镇和大巴窑。这些地区组屋的屋龄往往是高估值的主要驱动因素——不少房子的产权始于2020年，而5年的最低居住年限于今年结束，因此买家几乎可以买到“准新房”。

图源：EdgeProp

同样不令人意外的是，位于OCR的金文泰，尽管处于中央区域的边缘，也拥有较高的组屋转售价格。一个主要因素可能是，金文泰地铁站预计将在2032年前成为一个连接东西线与未来跨岛线的换乘站。

这种对连通性的潜在提升，进一步加强了该城镇与市中心以及即将到来的裕廊湖区的邻近性。这可能解释了为什么在过去12个月里，金文泰嘉和园（Clementi Cascadia）的四房式和五房式组屋一直以100万新元或更高的价格出售。

综合来看，虽然中央区地段好，但远离中央区的房子，也有着其独特的优势，在转售市场的房价并不比中央区的房子低多少：

2）位于哪条地铁线附近的房子更好卖？

另一个必须厘清的事实是：某些地铁线的站点是否比其他线路更有价值？过去，大多数地铁换乘站往往位于市中心，其中最著名的是政府大厦、莱佛士坊、多美歌以及前面提到的欧南园。

然而，随着新线路的建成，全岛各地形成了更多的换乘站，包括裕廊东、碧山、实龙岗、巴耶利峇、麦波申和淡滨尼目前都承担着换线的任务。

根据转售数据，靠近这些地铁换乘站的组屋单位似乎都能卖到相似的价格，至少在高端市场是如此。

几乎所有的地铁换乘站（除了裕廊东）在200米范围内都有转售交易价格超过100万新元。它们的差异主要体现在价格区间的低端。目前只有碧山和巴耶利峇脱颖而出，即使在价格区间的低端也保持着较高的价格。

这可能有多方面的原因，但它们都是环线与最初两条地铁线——南北线和东西线之间的换乘站，这一事实的重要性不容忽视。尽管位于其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR），但居住在这两个换乘站附近的居民享有几乎无可匹敌的与全岛各地的连通性，组屋价格也反映了这一点。

综上所属，靠近地铁是新加坡二手房能不能卖上高价的必要条件但非唯一条件：顶级房价是地铁便利性、所属区域、屋龄、未来规划、独特属性（如市中心景观）共同作用的结果。例如，欧南园站因其三线换乘的顶级枢纽地位，对CCR内高端房价的支撑作用最为显著。

当然，就现在而言，未来规划溢价已显现：如金文泰站。总而言之，在2025年的新加坡，对房价影响最大的地铁站，是那些能将现有顶级便利性与未来重大规划利好（如欧南园的现存枢纽地位、金文泰的确定升级）相结合，并坐落在高价值区域（CCR/RCR）或拥有高增长预期（OCR中如金文泰）的站点。