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近日，99.co和SRX发布了新加坡7月组屋转售数据：
转售组屋交易量达到2660宗，环比激增24.5%，创下2026年以来单月最高纪录。
与此同时，价格却在跌。
整体转售价环比下跌0.7%，同比也跌了0.7%。成熟区跌幅尤其明显，环比下滑1.7%。
买家回来了，但价格反而跌了。
这到底是为什么？
01
量在冲高
7月发生了什么？
除了交易量和价格变化，我们再看看7月的组屋转售市场还有什么重要特征：
四房式组屋最受新加坡人喜欢。
四房式单位依然是市场的主力，占45.1%。
五房式占26.3%，三房式占22.5%，公寓式占6.1%。
四房式和五房式组屋合计占比达71.4%，说明新加坡人更喜欢空间大的房屋类型。
非成熟区交易非常活跃。
7月非成熟区占57.8%，成熟区占42.2%。
特别需要注意的地方是：
非成熟区近三个月交易非常活跃，占比持续增加——
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5月占比为55.1%；
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6月占比为56.8%；
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7月再次增长至57.8%。
为什么7月突然火了？
99.co首席数据与分析官陆克曼哈金说：这不是买家情绪突然转变，而是6月被压抑的需求在7月集中释放。
6月预购租屋吸引大量申请。
建屋局在2026年6月17日推出了6952个预购组屋单位，吸引2万2312份申请，整体申购率高达3.2倍。
碧山、红山等成熟区的项目需求尤其强劲。
很多潜在买家在等待预购组屋抽签结果期间，暂缓了转售组屋的购买。
6月学校假期也拖慢了看房步伐。
假期结束后，加上未成功申购的买家重返转售市场，被压抑的购买力在7月集中释放。
因此，7月的回升，更像市场活动的正常化，而非买家情绪的突然转变。
02
价在走低
为什么买家多了，价格反而跌了？
7月整体转售价呈下跌趋势，那么在结构上有什么重要特征？我们来看看。
成熟区跌得最多。
成熟区领跌，环比下滑1.7%，同比也跌1.3%；
非成熟区跌幅较小，环比跌0.3%，同比跌0.9%。
非成熟区跌幅小，这和其高成交量形成了互相印证：
正是非成熟区有那么多的人在买房，才使得房产价格跌的不那么惨。
行政公寓跌得最多。
7月所有房型都在下跌。
其中行政公寓跌1.5%，最多。
其次是五房式组屋，跌1.1%，然后是四房式和三房式组屋，分别跌0.9%和0.4%。
为什么成交量上去了，价格还在跌？
原因一：预购组屋分流了需求。
6月近7000个新单位推出，申购率3.2倍。大量买家转向预购组屋，转售市场需求被分流。
原因二：供应在增加。
2026年预计超过1.3万个单位满最低居住年限进入转售市场。供应多了，价格自然承压。
原因三：买家更谨慎了。
就业前景疲软和宏观经济不确定性，让买家出价更理性。ERA产业指出，买家的谨慎和价格抵制正在加剧。
原因四：第二季度已开启下行通道。
数据显示，第二季度组屋转售价环比跌0.3%，加上第一季度跌0.1%。
这是近七年来首次连续两季下跌。
7月的0.7%跌幅，是这个下行趋势的延续。
03
市场在分化
普通组屋在跌，优质组屋依然坚挺
整体价格在跌，但百万组屋市场依旧火热。
我们先看看交易量。
7月共有187宗百万组屋交易，比6月的188宗略少一宗，占总成交量7%。
自4月以来，百万组屋交易持续增加，至6月到达顶峰。进入7月，整体市场下行，然而7月交易量几乎没有变化。
这说明百万组屋市场相当活跃。
再看看百万组屋的分布情况。
女皇镇以32宗居首，大巴窑28宗其次，武吉美拉（红山）20宗第三：
三地交易量合计80宗，约占交易总量187宗的43%。
这表明百万组屋交易多集中在成熟地区。
非成熟区也有百万组屋转售。
7月最高转售价是碧山私人组屋Natura Loft的一个五房式单位，158万新元。
非成熟区最高是榜鹅场的一个五房式单位，128万8000新元。
128.8万和158万有差距，但也远超百万。
这表明，只要非成熟区组屋属性足够好、足够稀缺，突破百万价格不是问题。
百万组屋交易量有望创新高
值得注意的是，早在7月16日，2026年百万组屋交易已突破1000宗大关。
全年很可能超越2025年1593宗的纪录。
ERA产业主要执行官林东荣指出，在热门市镇如大巴窑和女皇镇，新满最低居住年限单位的涌入扩大了可能达到百万级别的房源池。
总结而言就是：一个市场，两种速度。
普通组屋在降温，优质组屋依然坚挺。
这不是短期波动，是正在加剧的结构性分化。
04
接下来会怎样？
三个信号值得关注
信号一：10月预购组屋可能再次分流需求。
陆克曼预计，潜在买家可能在重新评估选项，转售市场可能在9月再次进入短暂观望期。
而建屋局将在10月推出约8000个新预购组屋单位。
买家在犹豫，随着新单位进入，市场将再次分流。
信号二：15个月等候期取消可能释放新需求。
2026年7月28日，国家发展部长徐芳达宣布，私宅屋主出售私宅后无需再等15个月即可购买转售组屋。
专家预计，这可能带动较大型转售组屋的需求，可能导致更多百万组屋出现。
但这一政策效应需要时间才能显现。
信号三：价格可能继续承压。
ERA预计，2026年全年组屋转售交易量约2.6万至2.7万宗。
林东荣认为，价格的进一步回调可能为更可持续的组屋市场铺平道路。
这意味着价格可能继续承压。
写在最后
7月的组屋转售市场，交易量创了2026年新高，价格却跌了0.7%。
同时，百万组屋依然坚挺，普通组屋持续承压——双速分化正在成为新加坡组屋市场的新常态。
然而，对于普通买家来说，整体市场在降温，意味着议价空间在扩大。
这是好事。
对卖家来说，定价要务实，不要被“量升”冲昏头脑。
如此，才能在市场找到彼此合适的位置。
