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165万！
新加坡又一组屋创造了交易纪录——
2026年8月4日，碧山13街192座Bishan Spring的一笔组屋转售交易正式登记：165万新元！
这是一套位于22至24楼的双层复式单位，建于1987年，屋契剩约60年。
1743平方英尺的面积，折算下来每平方英尺约946新元。
165万创造了什么纪录？
它刷新了碧山所有组屋类型的转售价纪录！
是全新加坡有史以来最贵的行政公寓！
将行政公寓（EM）提高到了160万新元大关！
房龄近40年、屋契只剩60年——
这套老组屋凭什么卖这么贵？
01
行政公寓是什么？
为什么这么值钱？
在分析这桩交易之前，我们先了解一下先什么是行政公寓（Executive Maisonette，简称EM）。
在新加坡组屋体系里，行政公寓是一个特殊的存在，它由建屋局兴建，属于组屋的一种。
但它和普通组屋有两个最大的不同：
第一，面积大。
普通四房式组屋大约1000平方英尺出头，五房式大约1200平方英尺。而行政公寓的面积通常在1500到1800平方英尺之间。
这套165万的单位有1743平方英尺，比很多五房式大了将近一半。
第二，双层复式结构。
行政公寓是两层楼的设计，楼下是客厅、厨房和餐厅，楼上是卧室。
这种“组屋里的别墅”的设计，在新加坡的组屋里极其罕见。
第三，已经绝版。
建屋局早已停止兴建新的行政公寓，这意味着市场上的行政公寓只会越来越少。
大户型+双层复式+绝版稀缺，这三个属性加在一起，让行政公寓成了组屋市场里的“稀有品种”。
02
这套165万的房子
到底好在哪？
总计而言，有四大优势：
第一，位置核心。
碧山是新加坡中部的成熟市镇，距离乌节路和中央商业区都在20分钟车程以内。
Bishan Spring旁边就是碧山东公园，步行可达碧山镇中心和交通枢纽。
第二，楼层高、视野好。
22到24楼，几乎在整栋楼的顶部。
在碧山这种以中低层建筑为主的区域，高楼层意味着开阔的视野和良好的通风采光。
第三，学区加持。
这套房子位于多所名校的1公里范围内，包括培青学校和国专长老会小学。
在新加坡，名校学区一直是房价的“硬通货”。
第四，稀缺性溢价。
行政公寓本来就已经绝版，而碧山13街一带的行政公寓更是稀缺中的稀缺。
高楼层、好视野、好学区、稀缺，每一重优势都在价格上得到了体现。
03
165万新元
在今天是什么水平
165万新元，在当前的市场是什么水平？
根据99.co与SRX数据，7月共有187宗成交价至少100万新元的组屋交易，其价格在100万至158万之间。
其中，最高转售价是碧山私人组屋Natura Loft的一个五房式单位，成交价158万新元。
也就是说，碧山13街这套165万的行政公寓，属于天花板级别的转售价格！
04
几个值得思考的问题
碧山13街192座的这幢交易，有几个问题，非常值得我们思考：
第一，屋契只剩60年，为什么还有人愿意花165万？
相信这是很多人的疑问。
一般来说，屋契越短，房子越不值钱。但这套房子打破了这条规律。
有分析指出，当一套房子提供了空间、地段和复式结构的稀缺组合时，有些买家愿意忽略屋契年限。
也就是说，稀缺性可以战胜屋契焦虑。
这也意味着买家对这套房子的定位可能不是“住到屋契到期”，而是“住几年再卖”或“买来收租”。
毕竟，核心地段好房子，不愁没有人接盘。
第二，行政公寓的“天花板”在哪里？
一年的时间里，行政公寓的全国纪录从158.8万到160万再到165万，被连续刷新了三次。
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2025年7月，158.8万新元：碧山13街第194座一个面积1,754平方英尺的EM单位，以158.8万新元成交。
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2025年11月，160万新元：碧山12街第135座一个面积1,755平方英尺的EM单位，以160万新元成交。
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2026年8月，165万新元：碧山13街第192座一个面积1,743平方英尺的EM单位，以165万新元成交。
按照这个趋势，行政公寓突破170万甚至180万，可能只是时间问题。
165万也还没有到天花板。
第三，这种“天价组屋”是泡沫还是价值回归？
从基本面来看，碧山13街这套房子的价格，有坚实的支撑：核心地段、高楼层、名校学区、绝版户型。
这些因素都是实实在在的“硬价值”，不是炒作出来的。
同时，165万新元可以在郊区买一套不错的公寓。
愿意花这个价钱买老组屋的人，赌的是稀缺性会继续推高价格。
在当前的市场环境下，如果没有居住需求，似乎并不是特别理性的选择。
写在最后
一套房龄近40年、屋契只剩60年的老组屋，可以卖到了165万新元——这是一个房产神话。
当然，对绝大多数人来说，165万新元买一套组屋仍然是一个遥不可及的数字。
但它却告诉了我们一个道理：
极度的稀缺，可以掩盖部分的不完美。
