上月，Turquoise项目三层一套三居室单元以310万新元（每平方英尺1,485新元）成交，亏损235.7万新元。卖家曾于2007年11月以545.7万新元（每平方英尺2,613新元）购入这套2,088平方英尺的单元。

Turquoise位于圣淘沙湾沿岸，属第四邮区。这个99年地契公寓于2010年获临时入伙证（TOP），楼龄15年。因其地契从2007年开始计算，剩余产权约81年。

由于地处主岛之外，Turquoise仅可步行抵达少量设施，包括ONE°15滨海俱乐部和Quayside Isle。最近商场为怡丰城，最近地铁站是港湾站，但两者均位于2公里外的主岛上。项目2公里半径内亦无学校分布。

Turquoise仅设91个住宅单位，包含三居室和四居室户型。大多数单位面积介于2,088至3,746平方英尺，因此本次交易单元属项目最小户型之列。

对比下来，1,485新元/平方英尺的成交价不仅低于附近两个公寓的平均价，也低于第四邮区同类公寓均价。

曾创纪录亏损513.2万新元

2007年推出时，Turquoise平均售价为2,602新元/平方英尺，2008年达到2,658新元/平方英尺峰值。此后其均价始终低于2,500新元/平方英尺。

今年以来，Turquoise录得平均售价1,370新元/平方英尺，较2007年推出时均价下跌47.3%。

图源：EdgeProp

价格下跌可解释为何项目迄今录得29笔亏损交易和仅1笔盈利交易。亏损额介于约20万至513.2万新元之间，因此本次交易235.7万新元亏损处于中等区间。

513.2万新元的最高亏损纪录也创下项目唯一超500万新元的亏损交易。卖家于2007年11月以953.2万新元（2,545新元/平方英尺）购入六层3,746平方英尺单元，2018年9月以440万新元（1,175新元/平方英尺）售出。

Turquoise2007年均价为2,602新元/平方英尺，2018年为1,424新元/平方英尺，表明该卖家当初购入价低于均价但出售价也低于当时均价。项目整体价格下跌加之相对较低的售价，共同导致513.2万新元的巨额亏损。

两笔亏损交易+一笔盈利交易

今年以来Turquoise仅录得两笔亏损交易。本次交易单元亏损235.7万新元，而五层一套四居室单元则录得约312.9万新元更大亏损。

图源：EdgeProp

较小户型可能是本次交易卖家亏损较少的原因。该单元为2,088平方英尺三居室，另一亏损单元为2,497平方英尺四居室。

此外，本次交易卖家于2007年11月以2,613新元/平方英尺购入，低于另一单元卖家2007年10月支付的2,655新元/平方英尺。同时本次交易以1,485新元/平方英尺成交，高于另一单元1,402新元/平方英尺的成交价。

但值得注意的是，两套单元售价均高于Turquoise当前1,370新元/平方英尺均价，表明项目整体价格下跌是两位卖家亏损的主因。

另一方面，项目推出以来仅录得一笔盈利交易。卖家2015年7月以290万新元（1,327新元/平方英尺）购入2,185平方英尺单元，同年9月以370万新元（1,693新元/平方英尺）售出，获利80万新元。

但由于持有期不足一年，卖家需缴纳卖方印花税（SSD），实际收益大幅缩水。2015年9月时，持有不足一年的房产SSD税率为售价的16%。

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值得注意的是，该单元还涉及另外两笔业主亏损交易：

首任业主2007年10月以603.8万新元（2,763新元/平方英尺）购入，2015年7月以290万新元（1,327新元/平方英尺）售出，亏损约313.8万新元；第三任业主2015年9月以370万新元（1,693新元/平方英尺）购入，2021年4月以350万新元（1,602新元/平方英尺）售出，亏损20万新元。

周边项目对比

Turquoise半径500米内仅三个公寓项目：Cape Royale、Marina Collection和Seascape。均为99年地契项目，且获得临时入伙在TOP的时间晚于Turquoise。

图源：EdgeProp

Marina Collection和Seascape于2011年获TOP，比Turquoise晚一年。但因三者地契均从2007年开始，剩余租期同為81年。Cape Royale最新，2013年获TOP，因地契2008年开始，剩余租期82年略长。

四项目中Cape Royale规模最大（302套），其次为Seascape（151套）、Marina Collection（124套）和Turquoise（91套）。

此外，Cape Royale平均转售价（2,248新元/平方英尺）高于Marina Collection（1,513新元/平方英尺）和Seascape（1,896新元/平方英尺）。值得注意的是，三项目平均转售价均高于Turquoise（1,370新元/平方英尺）。

图源：EdgeProp

推出以来，Marina Collection和Seascape亏损交易多于盈利交易：Marina Collection录得21笔亏损和2笔盈利交易；Seascape录得24笔亏损和1笔盈利交易。

但Marina Collection全部21笔亏损交易均低于500万新元，最高亏损464.5万新元。而Seascape有两笔亏损超500万新元的交易。

图源：EdgeProp

自2018年以来，楼龄15年的Turquoise平均转售价（1,370新元/平方英尺）持续低于第四邮区11-20年楼龄99年地契公寓（1,760新元/平方英尺）和中央区同类项目（2,029新元/平方英尺）。

值得注意的是，Turquoise平均转售价自2023年以来下跌15.1%，而第四邮区同类项目仅下跌7.4%。相反，中央区同类公寓均价同期微升2.9%。

图源：EdgeProp

Turquoise卖家经历的235.7万新元亏损绝非小数目，但并非项目最高亏损纪录——2018年9月曾创下513.2万新元亏损纪录。

项目迄今录得29笔亏损交易，主因可能是整体价格下跌：自2007推出以来均价下跌47.3%。相较之下，Seascape虽只有24笔亏损交易，但其中两笔亏损超500万新元。

因此对于想在圣淘沙购置公寓的买家而言，Turquoise（1,370新元/平方英尺）可能是更经济的选择，其平均转售价低于周边Cape Royale（2,248新元/平方英尺）、Marina Collection（1,513新元/平方英尺）和Seascape（1,896新元/平方英尺），也低于第四邮区（1,760新元/平方英尺）和中央区（2,029新元/平方英尺）同类项目。