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新加坡转售组屋市场在2026年5月格外热闹。
本月初，位于红山亨德申路的City Vue@Henderson刚以172.8万新元刷新全国转售组屋总价纪录。
可没过几周，中峇鲁茂源台（Moh Guan Terrace）第50座的一个四房式相连单位又以153万新元成为全岛最贵的四房式组屋。而几乎同一时间，勿洛的一个刚满最低居住年限（MOP）的五房式单位也以140万新元创下该镇同类组屋的新高！
三宗高价交易，三种截然不同的价值逻辑。尤其值得注意的是，中峇鲁这套153万的单位，剩余屋契仅45年9个月——这并没有阻挡买家的热情。而勿洛那套140万的单位，则以约1151新元的尺价，成为勿洛尺价最高的五房式。
这两宗交易恰好代表了当下组屋市场上两种备受追捧却完全不同的选择：超长屋契的新式组屋与超大空间的老式组屋。
新加坡两套组屋创纪录卖出！
让我们先来看看这两套组屋凭啥那么贵。
5月初，位于勿洛南路153B座的一个Improved五房式单位以140万新元成交。该单位面积1216平方英尺（约113平方米），位于16至18楼之间，剩余屋契长达95年。
这笔交易不仅刷新了勿洛五房式组屋的总价纪录，更将其尺价推至约1151新元——几乎是目前勿洛五房式组屋平均尺价（约614新元）的一倍。
该项目为Bedok South Horizon，是2016年11月推出的BTO项目，刚刚满MOP。这套成交单位也是该楼盘首个进入转售市场的五房式单位。
作为参照，之前有类似项目推出时，五房式单位的售价从约50.3万新元起（不包含政府津贴）。换句话说，屋主（也就是卖家）在持有五年后，获得了近90万新元的利润。
在此之前的勿洛五房式价格标杆，是DBSS项目Belvia的一个单位。2024年11月，Belvia一套1130平方英尺的单位以118万新元成交，尺价约1044新元。
Bedok South Horizon的这套单位售价将其超越，标志着现在买家们开始更倾向于选择“新满MOP+长屋契+现代设施”的组屋。
但这并不代表那些屋龄较久的组屋就毫无价值。
如果说勿洛的140万体现了“新”的价值，那么中峇鲁茂源台第50座组屋以153万成交，则展示了“大”与“地段”的魔力。
该单位位于1至3层之间（低层），面积达1615平方英尺（约150平方米），比目前常见的四房式组屋大了将近一半。它的剩余屋契仅45年9个月（屋契从1973年起算）。按总价153万新计算，尺价约为947新元——这个尺价在新加坡组屋市场中并不算特别高。
这并非茂源台第一次创下纪录。2023年6月，同座组屋一个顶层的四房式相连单位（面积176平方米）以150万新元成交，当时成为全岛最贵的组屋转售案例。2024年12月，同项目一个三房式单位也以75万新元创下同户型纪录。可以说，茂源台几乎成了中峇鲁老式组屋价值的风向标。
为什么买家愿意为45年产权支付153万？综合来看，有几个关键因素：
1）地段不可复制
中峇鲁是新加坡最具标志性的成熟社区之一，保留了大量战前建筑，同时融合了现代咖啡馆、老字号食肆、湿巴刹和独立书店。住在中峇鲁本身就有强烈的生活氛围和身份认同。
刚刚卖出的组屋距离中峇鲁地铁站（东西线）步行只要约6分钟，距离合乐站（汤申-东海岸线）约10分钟。附近有中峇鲁巴刹（约172米）、合乐路熟食中心（约432米）等，因此，不管是工作还是生活便利性都很不错。
2）超大空间已成稀缺品
150平方米的室内面积，在当前新组屋项目中几乎绝迹。现在五房式组屋通常也只有110平方米左右。对于需要三代同堂、家庭办公，或者单纯喜欢宽敞居住环境的买家而言，这种老式相连组屋提供了新组屋无法替代的居住体验。
3）买家群体不依赖贷款、不看重传承
分析师指出，购买这类老组屋的买家，大多为中年或退休人士，手中有较充足的现金，不需要高额银行贷款。他们的孩子多已独立，不需要将房产作为遗产传给下一代。对他们来说，45年剩余屋契完全覆盖自己的居住年限。因此，屋契长短并非首要考量，生活品质才是。
4）具有潜在的未来价值
虽然目前尚不确定，但市场上有观点认为，这类具有历史保留价值的SIT老组屋，未来有可能通过政府的VERS（自愿提早重建计划）获得屋契延长或重建补偿。即便没有，买家也愿意为“住进中峇鲁”这一体验本身买单。
从2022年开始，中峇鲁这类组屋就一直相当受欢迎，图源：99.co
新加坡组屋售价纪录还会刷新？
全岛各地组屋最新转售价出炉
从更广的视角看，这两宗交易一起指向同一个趋势：新加坡组屋市场已经彻底分层。
以前大家只看“总价”，现在买家分成了几个互不重叠的群体：
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新组屋追逐者：要屋契长、设计新、未来好卖。他们愿意为“年轻”支付高尺价。
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空间收藏家：只要面积够大、地段够好，屋契短不是问题。他们用现金买“住得爽”。
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情怀投资者：认准中峇鲁、女皇镇、大巴窑这些有故事的街区，把房子当收藏品。
这三个群体几乎不互相竞争，所以你能同时看到：同一座城市，新房卖尺价，老房卖总价；有人为了95年屋契多付几十万，有人为了多50平米也愿意多付几十万。
那么未来会发生什么？组屋还会一直涨下去吗？市场分析师给出了以下4种解读：
1）新满MOP项目将继续推动“高尺价”趋势
2016至2018年间推出的BTO项目正陆续达到MOP，其中不少位于成熟组屋区或靠近地铁站。这些项目设计新、屋契长，未来几年可能成为百万组屋的主力。
尤其是五房式及更大户型的组屋，尺价向1000-1200新元靠拢或成为成熟区的常态。
比如比达达利组屋区的三房式组屋都即将突破百万新币了~
2）老组屋行情两极分化
中峇鲁的案例并不代表所有老组屋都能卖出高价。只有同时具备超大面积、黄金地段、独特历史或文化价值的稀缺单位，才能让买家忽略屋契的损耗。其他剩余屋契较短、面积普通的老组屋，则可能面临银行贷款估值下降、流动性降低的压力。
3）政策干预的可能性始终存在
政府多次强调组屋应以自住为主，而非投资工具。如果天价交易持续密集出现并引发社会关注，不排除出台进一步降温措施，例如对黄金地段组屋转售设限、调整贷款与津贴政策、或延长MOP要求。但从目前来看，政府倾向于让市场自行消化，除非出现系统性风险。
4）整体涨幅预计放缓，但稀缺单位价格坚挺
随着BTO供应量回升、经济增速趋缓，组屋转售市场的整体价格指数涨幅可能在未来两年收窄至3-5%。然而，像勿洛Bedok South Horizon这类新满MOP的大面积单位，以及中峇鲁茂源台这类兼具历史与空间稀缺性的老单位，仍有望继续吸引有支付能力的特定买家群体，并偶尔刷新区域或户型纪录。
当然，上面几个个例其实并不代表新加坡普通组屋的普遍价格水平。它们更像是一个个极端样本，反映了在土地稀缺、人口老龄化和居住需求多样化的背景下，本地组屋市场出现的深度分化。
对于大部分购房者来说，HDB官方公布的转售价格中位数更具有参考性。可以看到，绝大部分地区的组屋，依旧还是处于“能让人负担得起”的水平的：
图源：HDB
但不可否认的是，对于大多数购房者而言，这些天价交易的意义不在于“自己买不买得起”，而在于理解市场正在发生的变化：地段、面积、屋契、设计、历史价值……不同维度的权重正在被不同买家重新排列。
未来，我们可能还会看到更多“老组屋卖出新价”或“新组屋突破想象”的故事。而这背后，是新加坡组屋市场正在经历的一场静悄悄的价值重估。
