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提到新加坡三房式组屋，“可负担性”通常是人们首先想到的关键词。然而，过去几年间，这种固有观念正逐渐被打破。房价持续攀升，纪录不断刷新，市场预期已被彻底改写。
就在今年1月16日，红山一套三房式转售组屋以91万新元成交，这单交易一举刷新了多项纪录：不仅成为该项目内最贵的三房式单位，更重要的是，它也创下了该地区三房式组屋的历史最高成交价。
这套创纪录的单位属于Tiong Bahru View开发项目。单位位于22至24层的高楼层，相比区域内其他三房式单位已具天然优势。
该单位面积667平方英尺，按91万新元的成交价计算，尺价达到约1,364新元。对三房式组屋而言，这是个惊人的数字。然而买家愿意支付此溢价，显然是综合因素而非单凭面积考量。
该单位的核心吸引力之一在于项目的屋契年限。它于2016年获得地契，意味着剩余产权尚有约89年。如此健康的剩余年限为买家提供了长期保障，尤其适合那些关注未来转售价值或融资选择的购房者。
地理位置同样至关重要。该项目坐落于红山交通高度便利的地段：通过有盖走廊约4分钟可抵达丹中巴鲁地铁站，步行约10分钟可达合乐地铁站。双地铁线近在咫尺的便利性，极大提升了项目的吸引力。
在此次91万新元交易之前，红山三房式组屋价格纪录由合乐景的一套单位保持。当时，这套面积约743平方英尺的三房单位以86万新元成交，尺价约1157新元。
新纪录比旧纪录高出5万新元，涨幅约5.8%。考虑到两处房产同属一个市镇且地理位置相近，这一涨幅尤为显著。
这并非Tiong Bahru View组屋项目首次因破纪录转售价成为头条新闻。事实上，该项目在不同房型上持续突破价格上限：
图源：99.co
早在2024年3月，该项目一套五房式单位以158.8万新元成交，创下当时新加坡组屋转售最高纪录。此后，同一项目内又接连出现多宗高价五房单位交易。
过去四年间，Tiong Bahru View三房式单位平均尺价上涨约26%，同期红山整体三房式价格涨幅约为22.6%。至于尺价方面，两者差价高达45%。
图源：99.co
虽然91万新元的成交价已令人咋舌，但这并非新加坡全国最高纪录。目前保持纪录的是SkyParc@Dawson的一套三房单位，该单位于2025年4月以93.5万新元成交，位于34至36层，面积约710平方英尺，尺价约1,317新元。
随着价格逼近百万关口，市场讨论焦点已然转变。曾经看似不可能的目标，如今对特定高端项目而言已渐成现实。
截至2026年1月，大多数三房式转售组屋平均成交价仍在47万新元左右，意味着绝大多数买家距离百万门槛尚远。但该房型的现行"天花板"已达93.5万新元，距离百万仅一步之遥。
部分分析师认为，突破百万关口如今只是时间问题。在核心区组屋年均涨幅3%-5%的背景下，93.5万新元的单位仅需约7%的涨幅即可触及百万大关，这可能最早在2026年底或2027年实现。
若突破发生，预计将出现在特定高端地段：女皇镇（尤其是杜生区）凭借其历史纪录和中心位置仍是最大热门；比达达利因地理位置和现代布局，新建项目已突破90万新元；红山（包括City Vue@Henderson等项目）同样在候选之列。
图源：stackedhomes
然而也有观点认为，百万交易不会如此快出现。从90万到100万不仅是数字跃升，更是心理门槛的跨越。三房式买家多为单身人士或小家庭，预算相对有限。七位数的价格需要大量现金支出，可能大幅缩小潜在买家群体。
在关注价格纪录的同时，也需留意市场供需变化。2026年预计将有超过1.34万个单位达到最低居住年限（MOP），几乎是2025年数量的两倍。这意味着更多相对年轻的组屋将进入转售市场。
随着供应增加，买家选择面将更广，尤其在不同市镇和房型之间。更多选择可能使价格增长更为温和，买家无需为有限房源激烈竞争，交易分布将更均衡。这种市场动态有助于降低购房紧迫感，使价格谈判回归理性轨道。
