104万买58年老HDB！到底亏不亏？

又一老组屋卖出天价！

2026年8月，女皇镇Stirling Road 50号，一套HDB排屋以104万新元成交。

• 58年楼龄

• 约40年剩余地契

• 104万新元

这三个数字放在一起，本身就充满了冲突感。

同一时间，新加坡整体HDB转售市场正在降温。

根据建屋发展局的数据，2026年第二季度HDB转售价格指数环比下跌0.3%。

连续两个季度下滑，是近七年来首次出现连续下跌。

在大盘降温的背景下，这套58年的老房子，却创下了女皇镇HDB排屋的成交纪录。

买家到底在买什么？

我们先看看这套房本身。

根据报道：

这套位于Stirling Road 50号的3房单位，面积1,098平方英尺，2026年8月以104万888新元成交。

交通、生活等优势明显：

• 交通：可步行至女皇镇地铁站，近CBD。

• 生活：周边商场、食阁、学校、诊所配套成熟。

• 商业：位于成熟区，增值潜力大。

地契仅剩约40年

它的地契从1968年开始计算，到成交时已过去58年，剩余租约仅约40年。

在HDB的官方分类里，它被列为3房单位。

面积很大

但它的面积，远大于普通3房HDB。

近年来新建3房HDB，面积通常在600到700平方英尺左右。

而HDB排屋的面积从839平方英尺到2,680平方英尺不等，Stirling Road这套有1,098平方英尺。

不是普通的HDB

HDB排屋是新加坡公共住房历史中的特殊产物：

• 全新加坡目前只有约285套HDB排屋，分布在女皇镇和加冷/黄埔两个成熟市镇。

• Stirling Road的排屋建于1960年代，由新加坡改良信托局（SIT）规划，HDB接手后完工。

• 建屋局自1960年代接管后，再也没有建过新的HDB排屋。

也就是说，这类排屋天然具有稀缺性——卖一套少一套的绝版产品。

按照常规逻辑，99年地契的HDB，剩余年限越短，价值越低。

一套只剩40年地契的房子，理论上应该有明显的租约折价。

但Stirling Road这套房，打破了这个逻辑。

原因一：

它的替代品太少了

普通HDB买不到，可以换隔壁楼。

HDB排屋买不到，几乎很难换到同等类型的，因为全新加坡只有285套。

2025年全年，Stirling Road只有2套HDB排屋成交。

卖得少，想买的人又不止一个，价格自然被推高。

原因二：

买家算的不是40年，而是每个月多少钱

有分析者算过一笔账：

104万新元分摊到40年，每月约2,170新元。

如果住20年，加上翻新和维护费用约15万新元。

假设20年后还能卖50万新元，净成本约69万新元，平摊到每月约3,000新元以上。

月租3,000新元出头，在女皇镇住一套双层排屋，对某些家庭来说，这是一笔可以接受的交易。

原因三：

买家买的不是房子，而是生活方式

这套房有独立出入口、户外空间、双层结构。

想要有地住宅的体验，但又付不起私人有地住宅的价格，HDB排屋恰好卡在这个中间位置。

这对于想在成熟区有舒适居住体验的家庭来说，是非常合适的。

很多人看到104万这个数字，第一反应是太贵了。

总价贵但尺价便宜

但如果把总价拆成每平方英尺的价格，故事就变得不一样了。

这套房1,098平方英尺，104万新元，折合每平方英尺约947新元。

同一时期，女皇镇SkyParc @ Dawson一套3房单位，679平方英尺，成交价92.5万新元，每平方英尺约1,364新元。

一个947新元，另一个1,364新元。

显然，Stirling Road 50号的尺价更便宜。

为稀缺性买单

为什么会出现这种情况？

因为买家愿意为稀缺性本身支付溢价。

Stirling Road的HDB排屋，一年到头也没几套成交。

当市场上只有一个选择时，卖家有定价权，买家只能接受。

百万HDB这个数字很刺激，但它的真正含义——

不是所有HDB都贵了，而是稀缺资产正在脱离普通HDB的定价体系。

Stirling Road的房子能卖到104万，除了房子本身特殊，还有一个重要原因：

它在Queenstown。

女皇镇是新加坡第一个卫星镇，也是HDB的发源地。

经过60多年的发展，它已经成为最成熟的市镇之一。

成熟市镇的地段税，从来都不便宜：

• 2026年第一季度，女皇镇4房HDB的转售中位价已达到104万新元。

• 2026年第二季度，女皇镇以65宗百万组屋交易，排在全岛第二位。

• 过去五年，女皇镇HDB价格平均上涨了24.7%。

对于Stirling Road这套排屋来说：

Queenstown的地段溢价叠加HDB排屋的稀缺溢价，共同推高了它的价格。

写在最后

一套58年的HDB，只剩40年地契，卖了104万新元。

在整体下跌的环境中，这不是房价又涨了。

这是稀缺性正在被重新定价的故事。

如果你有一套普通HDB，不必因为邻居卖了104万就觉得自己也能卖这个价。

如果你的房子拥有稀缺地段、特殊户型或者难以复制的居住属性，它的估值逻辑可能完全不同。

在新加坡的房产市场里，稀缺性才是最硬的通货。