援引国际知名金融服务公司摩根士丹利（Morgan Stanley）的说法，部分投资者在新项目交房前急于购买并套现，这提高了新加坡政府出台更多政策以降温的可能性。

另外，巴克莱银行和花旗银行早前也纷纷预测，因为2025年是大选年，所以为了保证新加坡住房这个受人关注的民生资产依旧是“人民可负担的”，不排除政府调整房屋政策的可能性。

如果出台新政策，措施“更可能涉及提高卖方印花税”，而非专注于买方。这将更有效地抑制投机性买盘。

图源：路透社

事实上，过去几年，为了控制新加坡房价，新加坡政府已经操碎了心。

他们做出了三轮降温调控，将原本热钱涌入房地产市场的情况遏制了一些：

第一次：2022年9月

这一轮房屋降温重点，分为以下三个部分：

1）房贷的中期利率下限调高0.5%，优惠贷款利率维持2.6%不变;

2）贷款与估值比率（LTV）从原有的85％降低到80%;

3）私宅业主在卖掉私宅后，得经过15个月的等待期才可购买转售组屋；

其中，第三点对新加坡楼市影响最大。之前，私宅业主可以在卖房后无缝衔接购买组屋，新规下就不能再这么做了。

这对于当时已经日渐火热的转售组屋市场“浇下了一盆冷水”。

第二次：2023年4月

这或许是我们最熟知的一次房屋降温措施了。因为，从这一天起，所有外国人买房，在新加坡买房要交的额外买方印花税，直接翻倍从30%涨到了60%！

图源：新加坡国家发展部

很多不住在新加坡的人，可能对这个额外买方印花税没有什么概念。

简单点说，它是由购买或收购住宅物业（包括住宅用地）的人士支付的额外税，总额以房产的购买价和市场价值两者之间取较高者为准。如果要想在新加坡买个价值100万新币的单位，就得至少先交60万新币的税！

再加上其他要交的房产税Property Tax，以及买方印花税BSD......外国人在新加坡买房钱包不够鼓，以前还能咬咬牙买，之后想都别想了！（如果是那种上亿身家的富豪当椰子没说）

所以，自打那以后，外国“炒房投资团”几乎就在新加坡消失匿迹了，只剩下那些在新加坡有自住刚需需求的人才会继续买房。

图源：Business Times

第三次：2024年8月

这一天深夜公布的最新组屋降温措施，主要有2项调整：

1）降低贷款与估值比率顶限（LTV顶限）

2）提高首购族的津贴

最重要的一点是，LTV顶限从80%降到到75%。贷款与估值比率顶限指的是，买家在购买组屋时可从建屋发展局贷款的最高金额。下调LTV顶限意味着，买房贷款金额变少，在首期付款时要用现金或公积金多支付5%。

举个例子：↓

之前购买一套50万新的组屋，之前最多可贷款40万新，只需支付10万新，而新政生效后，最多能贷款37.5万新，需要支付12.5万新。仅一天之差，就需要多支付2.5万新。

以此类推，房子越贵差额越大！买方在购买组屋时也需要更加谨慎。

事实上，当局出台这项政策目的之一，就是为了稳住组屋转售价。

而下调LTV顶限，就是为了鼓励购屋者谨慎贷款，同时抑制有能力的购屋者以高价购屋的现象，以此稳定组屋转售市场，鼓励大家谨慎贷款，让中低收入的首次购屋者更负担得起组屋。

可以看到，2022-2024年，每一年新加坡都要对楼市下手。而且，每次都是在深夜发公告，根本不给市场反应利用时间差“薅羊毛”的机会。

而且，政府一年内推出两轮或更多降温措施并不是没有开过先河。例如在2010年2月和8月调整卖方印花税（SSD）和房贷贷款与估值比率，以及在2013年一连三次出手，限制买家的房贷款额和期限等。

所以，如果新加坡房价继续涨下去的话，或许情况真的会跟摩根士丹利说的一样了......

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