刚刚宣布！新加坡人将在2026年获得新一轮房产税减免。

这是政府自2024年以来连续第三年提供回扣。尽管2026年的回扣额度小于往年，但它仍有助于缓解许多家庭房产税账单的上张。

1）所有自住住宅最高可获15%回扣

根据文告，2026年，私宅的自住业主将获得10%的房产税回扣，上限为500新元。与此同时，组屋屋主将获得15%的回扣，而一房式和二房式组屋家庭由于年值低于应税门槛，将继续无需缴纳房产税。

虽然2026年的回扣比2025年版本（组屋20%，私宅15%，上限1000新元）要少，但这一缩减并不意外。通胀已缓解，租金在经历了两年强劲增长后也已企稳。

根据财政部（MOF）和新加坡国内税务局（IRAS）在周五（11月28日）发布的新闻稿，这项税务减免将在“住宅租赁市场趋稳、市场租金涨幅温和”的背景下，缓解房产税增加的影响。

2）年值如何推高房产税？

房产税与房屋的年值挂钩——即该房产如果出租可能获得的预估年租金。随着市场租金价格上涨，年值也随之上升。

2022年预算案调整了高端自住住宅和所有非自住住宅的税率，作为更广泛的财富税策略的一部分。这些更高的税率已于2023年和2024年实施。若非有回扣措施，叠加在已处于高位的租金之上，其影响本将非常显著。

租金价格在2024年持续上涨并延续至2025年，尽管增速更为温和。到2025年第三季度，大多数组屋类型的租金同比涨幅约为1%至2%，私宅租金同比涨幅约为2.4%。这些数字看似不大，但仍足以推高年值，从而增加税单。

然而，新的房产税修订有助于缓解住房拥有成本的上升。修订并未改变税率，而是拓宽了年值分布两端的分级区间。从2025年1月起生效，最低门槛从8,000新元提高至12,000新元，而最高一级的起征点现在则设在140,000新元以上。

财政部表示，随着这一变化，假设房产年值保持不变，并且在考虑任何回扣之前，业主预计将支付相同或更少的房产税。但由于租赁市场降温、年值增长趋缓，力度有所减轻。

3）谁从2026年房产税回扣中受益最大？

新加坡约90%的屋主居住在自有房产中，这意味着回扣将惠及一个非常庞大的群体。这笔一次性回扣将自动抵消2026年房产税账单（业主将从2025年12月起收到）中的应缴税款。

在税收回扣后，居住在3房式及更大组屋单位的屋主，平均每月房产税将增加2至3新元，或全年大约24至36新元。当然，居住在较小单位的业主将继续无需缴纳房产税。

对于私宅业主，预计一半人每月的增幅将低于6新元，而另一半人由于其私宅价值较高，将面临更大的增幅。要获得全额500新元的回扣，私宅的年值需要达到大约80,000新元。

4）高端住宅需求旺盛的背景

近年来，核心中央区的高端住宅在很大程度上推动了租金和价格的上涨势头。开发商在2025年第三季度在该区域售出了903套新单位——这一水平上次出现是在2010年。尽管大众市场买家保持谨慎，但豪华住宅的需求仍在增长。

这一趋势很重要，因为豪华住宅领域的年值涨幅超过了市场其他部分。例如，在过去一年中，第9和第10邮区记录了超过2,900份月租金高于10,000新元的租赁合同。

这些地区的房产自然将面临更大的税务调整，从回扣中获益也较少。然而，典型的自住业主所支付的房产税仍远低于持有租赁房产的投资者，后者不符合回扣资格。

尽管有所增加，但新加坡大多数房产的年值仍处于中等范围。2024年，非有地私宅的年值中位数约为33,600新元，而有地住宅的平均年值为49,200新元。3房式至5房式组屋的年值大致介于12,600新元至17,700新元之间。