211天前
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- 新加坡组屋和EC买卖都需要满足最低居住期要求，但有些类型的房产最低居住期不是5年，而是10年甚至更久！
- 新加坡综合体开发项目最近越来越受青睐，对比传统的公寓，这类项目有什么优势？价格会更高吗？
在新加坡买卖组屋和执行共管公寓EC，最低居住期MOP是个必须得满足的要求。
安置房房主也要满足5年MOP规定
HDB有个东西叫做SERS（Selective En-Bloc Redevelopment Scheme)，其目的就是赶在99年前将老旧组屋推倒，将该片土地重新规划开发，受影响的住户会得到下述补偿之一：
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HDB给拆迁户提供新组屋做为安置房
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HDB根据组屋的市场估价给住户做出补偿
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住户可以以旧换新，折扣最高可达40%
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住户有权在HDB公开发布新组屋前选房
然而，即使他们很早之前在购买旧房时已经满足了MOP要求，通过该计划获得新的组屋后，也得重新住满5年后才能卖出去。
另外，那些没有获得补贴自己花钱买一房式组屋的人，以前不需要遵守任何MOP规则。然而，这条信息似乎已经从建屋发展局的网站上删除了，意味着他们也得满足要求才能卖出去。
虽然，新加坡政府原则上似乎是不鼓励组屋买家卖掉房子的，但随着近年来组屋转售市场持续火热，价格水涨船高，还是有不少人卖房或正在考虑卖房。
自2020年底以来，组屋转售价格从140左右一路涨到了200+
卖房后，一部分人选择加钱实现住公寓的梦想，还有一些人会选择一直租房，将卖房的钱存进银行/进行更多投资钱生钱。
对于那些有幸负担得起公寓的人来说，今天也有更多的选择，买家除了私人公寓外，现在可以考虑综合体开发项目。
那么，我们该如何选择？椰子在这里给你们提供一些思路。
图源：EdgeProp
一个事实是，购买综合体项目公寓的价格，往往都比买同区其他普通公寓的价格要更贵一些。让我们以两组楼盘数据作为对比。
1）Watertown VS A Treasure Trove
Waterway Point是位于榜鹅的大型购物中心，在这个综合开发项目中也有一个公寓项目——Watertown。它是一个有992个单位的公寓，于2017年获得了临时入伙证（TOP）。
根据2025年迄今为止的转售交易数据，Watertown公寓的尺价从1591新币到1796新币不等。另有两笔异常交易尺价甚至来到近2000新币！目前，市场上有一套1539平方英尺的四卧室单位在售，要价为2,798,000新币（每平方英尺1818新币），而且还是在一楼！
而就在Watertown对面，还有一个有882个单元的公寓A Treasure Trove，它于2015年完工，只Watertown略旧一些。
而根据2025年的转售数据，这个公寓的单位转售交易尺价在每平方英尺1510新币至1660新币之间，甚至还出现过每平方英尺1223新币的交易。也就是说，它比Watertown平均尺价低了100-200新！
与A Treasure Trove相比，Watertown的房价平均高出10%左右，这说明带公寓的综合开发体项目往往在新加坡存在着价格溢价的现象。因此，我们在购买这类房产时需要多考虑个人承受能力。
2）Pasir Ris 8 VS Coco Palms
Pasir Ris 8是该地区最新的综合开发项目，最近获得了TOP。这套拥有487个单元的公寓坐落在新的Pasir Ris购物中心的正上方，地铁站和公交转换站无缝集成到公寓附近。
根据2025年的转售交易，Pasir Ris 8的单价从每平方英尺1,877新币到2,092新币不等。目前有一套1,066平方英尺的三居室公寓要价2,198,000美元，相当于每平方英尺2,052新币。
坐落在Pasir Ris 8对面是CoCo Palms，虽然这个944个单元的公寓项目理论上是一个混合开发项目，因为它包括6个零售商店。
Coca Palms榈在2018年获得了TOP，但它的产权可以追溯到2008年，比从2021年开始计算产权的Pasir Ris 8要老旧得多。
根据2025年的转售交易，Coca Palms的平均尺价为1,532新币至1,771新币，目前，一套1098平方英尺的三居室公寓的售价为175万新币，即每平方英尺1594新币。
综合来看，Pasir Ris 8的价格比Coco Palms高出20%。在两者生活及交通便利性几乎相差不大的前提下，剩余产权成为了决定性因素，因为新加坡大部分公寓并非永久产权，这显著影响了未来继续转售的价值。
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对于一处价格在200万新币左右的房产来说，为综合开发项目多支付10%至20%意味着绝对成本增加了20万至40万新币。
假设额外成本的中间值是30万新币。按利率为3%的20年期贷款计算，这意味着每月你或许要额外承担1,664新币的贷款。
因此，如果是你打算自住，那问题变得很简单：与附近可能需要步行5分钟的普通公寓相比，生活在一个综合开发项目中的额外便利——地铁直达、楼下就是商场是否值得那你每月多出1000新币或更多？
如果担心负担能力，购买普通公寓可能是更谨慎的选择。虽然较新的综合体开发项目无疑具有吸引力，但买家应该注意这类公寓往往伴随着溢价。
还有一个投资角度需要考虑。一些买家可能认为，综合体开发项目提供了更好的长期上行空间。虽然这非常有可能，但未来的价格走势在很大程度上取决于市场状况和买入价格。没有人能准确预测价格走向，因此投资到底能不能盈利依旧是未知数。
