最近，新加坡房市又炸了一次。

一套 楼龄 38 年的碧山 HDB 双层行政套房（Executive Maisonette），居然以 160 万新币成交——直接刷新整个碧山的历史纪录。

更夸张的是，它打破的纪录，就是今年 7 月，同区另一套 158 万的老屋子。

碧山老房子，疯狂超车。

这套“天价 HDB”，到底有什么来头？

成交单位位于 Bishan Street 12 的 135 座，楼层在 22 至 24 层之间——在碧山这种成熟区，高楼层 maisonette 本来就非常稀缺。

面积 163 平方米（真的大），剩余屋契约 约 60 年。

地段不用说：

• 距离 Bishan / Braddell MRT 不到 2 公里

• 附近名校扎堆：RGS、Raffles Institution、Pei Chun

• 楼下吃喝教育医疗一条龙

   

这种组合拳打下来，想不贵都难。

百万 HDB 爆发：2025 越来越夸张

HDB 在 10 月发布的数据很明显：

• 2025 年 Q3 转售组屋价格 +0.4%

• 百万组屋继续飙：Q2 是 415 套，Q3 变成 480 套

• 截至 2025 年 11 月，全岛已经卖出 1402 套百万组屋

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更关键的是：

其中 386 套 是 1995 年以前的“老单位”，占 27.5%，比 2017 年的 19.6% 大幅增加。

ERA 的专家也说了：

• 99% 的百万 HDB 都是 5 房或更大

• 大多数都在成熟区的“核心位置”

新加坡买家愿意为“空间+地段”买单，而不是为“楼龄”买单。

为什么“老房子”反而越来越贵？

三点原因，非常现实：

① 新组屋小、紧、贵，住不爽

你也知道，新 BTO 面积普遍缩水，布局紧凑，大家庭很难塞。

反而 1980-1990 年代的 maisonette、5 房、双层户型：
 

宽敞、布局舒服、采光风大、住起来就是爽。

② 成熟区太香了

碧山、女皇镇、红山、义顺、兀兰……
 

配套成熟、交通好、学校强，很多区已经没有地建新 BTO。

既然没有新货，自然是“老房子顶上来”。

③ 稀缺 + 高楼层 + 大户型 = 永远抢手

Executive Maisonette 本来就停产多年。
 

高楼双层，面积大，采光好，一年可能只放出来几套。

所以，只要一上市，必抢。

但专家也提醒：老房也有“坑”

不要只看到高成交价，风险也别忽略。

❶ 屋契太短 → 贷款可能贷不到满

剩余屋契不能覆盖买家的 “95 年”，贷款额度会打折。
 

这意味着：要准备更多现金/CPF。

❷ 不要指望 SERS

MND 已经讲明“没有计划继续扩展 SERS”。
 

买老组屋不要想着拆了赚一笔。

❸ 老房子，维护成本真的更高

常见问题包括：

• 天花板水渗漏

• 电路老化

• 水管问题

• 天花板或墙壁“水泥脱落”（spalling concrete）

   

这些都需要专业维修，花钱的。

“屋契不重要，空间才是王道。”

碧山 160 万只是其中一个案例。
 

整个 2025 年，新加坡房市都在呈现一个趋势：

• 大单位越来越稀缺

• 成熟区越来越贵

• 新组屋越建越小

• 百万 HDB 成为常态

• 买家开始比拼“空间”而不是“屋契”

   

在新加坡，住得爽，比住得久更重要。