最近，一份来自星展集团的研究报告在新加坡房产圈炸开了锅——15年后，新加坡私宅平均尺价可能突破4000新币！

来源：早报

要知道，早前根据瑞联研究数据，今年首三季度整体非有地私宅的尺价中位数仅为2139新币。换句话说，15年后，在新加坡买公寓要出的钱很可能要翻倍了！

听到这个消息，你的第一反应是什么？是“天啊，现在不买房以后更买不起了”，还是“这预测靠谱吗”？别急，我们一起来拆解这份报告，看看新加坡房产未来到底会怎样走。

价格翻倍的预测从何而来？

这份数据来自星展集团房地产研究部的最新报告中指出，根据他们的计算，新加坡私宅价格将以2%-3%的长期复合年增长率增长。

算一算账就很清楚了：按这个增速，15年后整体私宅的平均尺价将达到3500新币至4050新币之间。

图源：时代财智

如果你还不清楚这个数字意味着什么，椰子将列出目前新加坡不同地区目前挂盘的公寓价格：

1）核心中央区（CCR）公寓，目前在售的房源大多数尺价在2800-3200新币之间（除了一些豪宅项目）：

2）其他中央区（RCR）公寓，根据位置不同和附近生活设施及教育资源不同价格有差异。但尺价1600-2300新币能找到不少楼龄不错的公寓：

3）中央区以外（OCR）公寓价格普遍更低，尺价1500新币左右就能找到不错的房源，甚至还有一些挂牌公寓的尺价才1000新币出头：

总的来说，就是15年后，你买房预算和今年保持一致的话，很可能就只能买到面积缩水一半的房子了！因为如果你现在购买一套1000平方英尺的公寓，大约需要214万新元，而15年后，同样大小的公寓可能要花掉你350万到405万新元！

当然，预测不能空口无凭，星展报告也指出了支撑新加坡楼市的三大支柱：

①稳固的人口基础

新加坡目前人口已达611万人，虽然人口老龄化加快，但持续引进的外籍人士足以支撑楼市。报告显示，过去数年中，约97%的住房是由公民购买的，这确保了楼市需求稳定，不受外部因素和投机周期的冲击。

而且政府鼓励永久居民融入，住房是他们长期扎根于此的主要条件之一。市区重建局发布的《2025年发展总蓝图》显示，未来10至15年内将新增13万个住房单位。星展甚至预测，到2040年可能需要建造近20万至30万个住房单位。

②蓬勃发展的经济

星展银行支出，预期新加坡家庭收入中位数稳健上升，所以即使房价上升，人们还是能负担得起。FSMOne新加坡研究及投资组合管理部研究分析认为，这是支撑房价持续上涨的重要因素。

③政府的审慎治理

这一点被分析师们视为最重要的支柱。星展银行在报告中强调：“历史上，新加坡的楼市与政策、政府规划和监管密不可分。”

政府也一直在密切留意房价走势并适时干预，确保楼市稳定。最近几年出台的振兴乌节区和滨海湾区、CBD“去中心化”措施以及大型基础建设建造工程，都为房地产业带来众多商机。

其中一个核心变化是，在政府规划中，包括南部濒水区以及传统CBD内，在建以及未来准备兴建更多的公共住宅（组屋）。因此，这在一定程度上分散了买家对于私宅的追捧。

被誉为新加坡组屋的“标杆”的达士岭项目今后不会再是唯一，图源：Architizer

当然，星展银行也做出了提醒，毕竟没有任何投资是百分之百稳赚的。报告指出，目前影响新加坡楼市的潜在风险主要是：一旦人口增长、经济增长和稳定治理这三大支柱中任何一个转弱，就会影响楼市前景，导致房价回调。

分析师特别提到：“一旦出现突然或意料之外的政权更替，或会引发市场对这些框架是否能持续的重大担忧。”

此外，建筑成本上涨将抑制房地产价格的涨势，业者也面临在工期内完成建造工程的压力。宏观和新加坡经济可能出现的变化，也将影响投资者信心和市场情况。

事实上，星展银行也给这份预测打了个预防针，表示“基于宏观经济周期、政策变化、宏观因素对全球的冲击和结构性人口变化等变数，10年以上的长期预测，其实很难确定。”

因此，无论你是准备购买自住房，还是考虑投资，这份报告都值得参考。但记住，任何投资都应基于个人实际情况，量力而行，毕竟市场总有风险，没有人能百分之百预测未来......

TA豪掷1100多万新币买房！

新加坡99年公寓尺价纪录被刷新！

当然，不用15年，在火热的新加坡房市，现在就有一些豪宅楼盘喊到了这个价格。

就在10月，新加坡本地房产网站透露，有人以每平方英尺6501新币买下一套豪宅！ 这个数字，直接刷新了新加坡99年地契住宅的尺价纪录，惊掉了一众吃瓜群众的下巴。

这枚“深水炸弹”来自位于第二邮区的一栋顶级豪宅。具体是哪位土豪这么豪横呢？信源并没有直接公布TA的身份，目前只知道买家是一位新加坡永久居民，在10月8日那天，豪掷约1169万新元，买下了该项目30层的一个单位，面积1798平方英尺。

图源：EdgeProp

更让人啧啧称奇的是，根据目前的政策，新加坡PR买房不管是第几套，都是要交额外买家印花税ABSD的（只有公民的第一套房产无需交ABSD）。

而目前，PR买第一套房产的ABSD是5%，购买第二套房产则需要缴纳的ABSD税率为30%，而购买第三套或更多房产，ABSD税率则是为35%。

这也就是说，除了房价以外，这名大手一挥的PR买家，光是交ABSD至少也要58万新币，按照TA的豪气程度说不定交了350万新币（30%），这价格都够在新加坡单独买一套不错的大平层公寓了！

图源：EdgeProp

说起来，这套房子的总价也轻松超越了该项目自己在5月份创下的纪录。当时一个位于57层、面积7761平方英尺的“楼王”豪宅，以4734万的总价成交，尺价为6100新币。果然，纪录就是用来打破的。

据说，这个公寓可不是普通的公寓楼，它是一个63层高的综合性地标项目，由珀年领导财团开发的。

简单来说，能买到这套住宅的人，买的不仅仅是房子，更是一种顶级的、稀缺的生活方式和高端的酒店服务。这种品牌溢价，反映在价格上，自然就非常惊人了。

图源：EdgeProp

豪宅市场热火朝天，其他地区的优质楼盘也不甘落后。在10月7日至21日这两周里，还有几个楼盘悄悄刷新了自己的“天花板”。

亚军：The Sea View（第15邮区）

这个位于安珀路的永久地契项目，一个10层的四卧房单位，刚刚以470万新币（尺价2853新） 成交，创下了项目内部的新高。

数据显示，The Sea View的价格走势相当亮眼。2020年10月时，平均尺价还在1882新币左右，三年后的今天，已经涨到了约2400新，目前项目的平均尺价约为2700新币。只有三套转售单位尺价突破了2800新币的大关，可见其稀缺性和升值潜力。

季军：Highline Residences（第3邮区）

位于中峇鲁的99年地契项目Highline Residences，一个32层的三卧房单位以302万新币（尺价2723新） 成交，刷新了项目纪录。

这个项目2018年竣工，地点非常优越，步行可达中峇鲁地铁站和中峇鲁 Plaza，周边生活设施齐全，还有三所小学在1公里范围内，深受家庭买家喜爱。目前项目的平均尺价约为2380新。

在新加坡买房成家，压力大吗？

看到这些天文数字，可能很多在新加坡的朋友们会倒吸一口凉气，感觉买房梦又远了一步。

但椰子表示大家可以更加理性看待，因为这些创纪录的交易代表的是市场的顶端，而非全貌。 对于大多数自住型买家而言，主流市场的走势更重要。

此前，一份报告指出，新加坡私宅价平均价格冠绝整个亚太区域，但私人住宅仅占新加坡住房存量的20%左右。与此同时，这个城邦国家的住房自有率是最高的，达到89.3%。大部分新加坡人住的是政府组屋。

从这个意义上来说，新加坡人的住房是最容易获得的，政府建造的组屋的负担压力最小，其售价中位数为家庭收入中位数的4.7倍左右。对于新加坡的私人住宅，这一数字才会跃升至13.7倍。

一般来说，当房价中位数与家庭年收入中位数之比超过5时，就被认为“负担不起住房”。按照这个标准，在那次调查的亚太地区45个城市中，只有新加坡的组屋、墨尔本和布里斯班的公寓是“负担得起的”。

但我们不可否认的是，新加坡房市的分化似乎正在加剧。

上面这些履破纪录的交易，虽然并不代表整个市场都在如此疯狂上涨。但它清晰地表明，新加坡房地产市场中，优质资产如私宅的保值增值能力和抗跌性非常突出。在资金充裕的买家眼中，这些房产是安全的“避风港”和重要的财富储存手段。

其中，顶级豪宅市场自成一体：当我们在讨论平均尺价2000+新币的时候，顶级豪宅市场（尤其是带有奢华酒店品牌背书的）已经进入了6000+新币的“次元”。这个市场的买家，财富水平和购买逻辑与普通购房者完全不同，他们对价格的敏感度更低，更追求极致的品质、身份象征和稀缺性。

这些“天花板”价格的出现，确实会在一定程度上拉高市场预期和整体估值。它像是一个灯塔，指明了资金流向和高端市场的价值认可度。

所以，如果你是刚需买家，在看房时或许可以更加关注那些具备某些“优质资产”潜质的楼盘，比如好的地段、可靠的开发商、独特的设计或完善的周边设施。即使在市场平稳期，这类房产也往往更具韧性。

另一个必须注意的点是，如果新加坡整体楼市涨幅确实如星展银行报告所言，那么现在等待可能意味着更高的买房成本。随着家庭收入中位数的上升，房价的稳步上涨假设仍然在可承受范围内，但拖延还是只会让你付出更多。

最后，灵魂一问：面对这样“冰火两重天”的市场，你觉得现在在新加坡买房，是机会还是挑战呢？欢迎在评论区分享你的看法！